Dalam lima tahun terakhir, model akomodasi berbasis platform—sering disebut short-term rental (STR), homestay, atau “Airbnb-style” lodging—telah mengubah wajah pariwisata di kawasan Asia Tenggara. Sementara STR membawa pemasukan cepat bagi pemilik properti dan pendapatan pariwisata tambahan, dampaknya terhadap pasar perumahan lokal, lingkungan, dan tata ruang telah memicu gelombang regulasi. Di sisi lain, ASEAN juga membidik pengembangan ekonomi kreatif sebagai mesin pertumbuhan yang lebih berkelanjutan. Artikel ini menguraikan bagaimana negara-kawasan ASEAN menyesuaikan kebijakan mereka untuk menyeimbangkan manfaat ekonomi dan perlindungan publik.
1. Dorongan regulasi: dari larangan selektif sampai pilot terstruktur
Beberapa kota besar di ASEAN bergerak dari kebijakan “biarkan pasar” menuju aturan yang lebih ketat. Contoh terbaru menunjukkan Vietnam menguji pilot scheme untuk short-term rentals di Ho Chi Minh City—memisahkan properti yang diperuntukkan turis (condotel) dari hunian biasa dan mengatur kondisi operasionalnya. Langkah semacam ini bertujuan mencegah konversi massal hunian menjadi akomodasi wisata, yang mendorong kenaikan sewa dan mengurangi pasokan rumah bagi penduduk lokal.
Thailand, dengan Undang-Undang Hotel dan ketentuan kondominium, menerapkan pembatasan nyata terhadap STR—khususnya di gedung hunian—sehingga banyak listing beroperasi tanpa izin resmi atau menghadapi risiko sanksi. Kebijakan ini menegaskan prioritas menjaga fungsi hunian dan menekan gangguan komunitas.
Indonesia, paling menonjol di level lokal, terutama di Bali, mengambil langkah lebih tegas: larangan pembangunan hotel/restoran baru di lahan pertanian dan rencana moratorium izin tertentu di daerah-daerah rentan overtourism. Kebijakan tersebut muncul setelah bencana banjir dan kritik terhadap dampak pembangunan pariwisata massal pada lingkungan dan tata guna lahan.
2. Alasan kebijakan: menyeimbangkan ekonomi, lingkungan, dan sosial
Pemerintah daerah dan pusat menyebut beberapa alasan utama di balik regulasi STR:
-
Perlindungan pasar sewa jangka panjang: STR yang tidak diatur mengurangi pasokan perumahan, sehingga mendorong kenaikan harga sewa dan menekan warga lokal.
-
Pengendalian overtourism: Konsentrasi listing di spot populer menyebabkan kemacetan, polusi, dan konversi lahan produktif.
-
Standar keselamatan & pajak: STR yang terdaftar memudahkan penerapan pajak pariwisata, keselamatan tamu, dan tanggung jawab asuransi.
Namun, regulasi juga harus mempertimbangkan bahwa sektor STR telah menyumbang pendapatan bagi ekonomi lokal dan usaha mikro—oleh sebab itu kebijakan yang terlalu represif bisa memukul penghasilan rumah tangga. Laporan ekonomi platform menunjukkan kontribusi nyata terhadap pariwisata domestik dan internasional di Indonesia.
3. Model-model kebijakan yang muncul di ASEAN
Negara-negara ASEAN bereksperimen dengan beberapa pendekatan kebijakan, antara lain:
-
Klasifikasi properti: Membedakan properti “tourist-use” (condotel, hotel apartemen) dari hunian tetap sehingga hanya properti tertentu yang boleh dipakai STR (Vietnam contoh).
-
Perizinan dan registrasi wajib: Memaksa host mendaftarkan listing untuk tujuan pajak, keselamatan, dan data-monitoring (bentuk paling umum di banyak kota global).
-
Kapasitas dan zonasi: Menetapkan zona-zona yang memperbolehkan atau melarang STR (contoh moratorium/larangan di area pertanian Bali).
-
Kuota atau pembatasan jumlah hari: Pembatasan lamanya properti dapat disewa per tahun sebagai upaya menjaga pasokan sewa jangka panjang (diadopsi di beberapa kota dunia sebagai opsi kebijakan).
4. Sinergi dengan ekonomi kreatif: peluang untuk domestikasi manfaat pariwisata
Sementara perdebatan STR berlangsung, ASEAN juga menempatkan ekonomi kreatif sebagai prioritas—mencakup seni, desain, konten digital, kerajinan, kuliner, dan pariwisata berbasis komunitas. ASEAN mengadopsi kerangka keberlanjutan ekonomi kreatif yang mendorong penggunaan teknologi digital, penguatan kapasitas lokal, dan integrasi kreativitas ke rantai nilai pariwisata. Inisiatif ini membantu:
-
Menciptakan produk wisata yang lebih bertanggung jawab dan berbasis komunitas.
-
Menyediakan alternatif pendapatan bagi penduduk lokal selain menjual properti untuk STR.
-
Menghubungkan pelaku ekonomi kreatif ke pasar ekspor digital dan jaringan regional.
5. Tantangan implementasi & rekomendasi kebijakan
Implementasi kebijakan menghadapi beberapa rintangan: penegakan hukum pada listing online lintas batas, resistensi pemilik properti yang kehilangan pendapatan, koordinasi antar-instansi, dan kebutuhan data real-time. Beberapa rekomendasi praktis:
-
Sistem registrasi terpadu untuk platform dan host sehingga kota bisa memonitor jumlah listing dan pajak.
-
Kebijakan berbasis zonasi — lindungi kawasan sensitif (pertanian, pemukiman padat) sambil membuka peluang di kawasan yang memang layak pariwisata.
-
Skema insentif untuk host yang beralih ke sewa jangka panjang atau melibatkan ekonomi kreatif lokal (mis. paket experience dengan pelaku budaya).
-
Kolaborasi publik-swasta: platform mesti bekerja sama dengan pemerintah untuk kepatuhan pajak dan aturan keselamatan.
-
Penguatan kapasitas lokal: investasi pelatihan bagi pelaku ekonomi kreatif agar dapat memonetisasi budaya dan produk lokal secara berkelanjutan.
Penutup
Peralihan dari “apa saja boleh” ke kebijakan yang terstruktur menunjukkan kedewasaan tata kelola pariwisata di ASEAN. Kunci suksesnya bukan hanya melarang atau membatasi STR, tetapi merancang kebijakan yang adil—meminimalkan dampak negatif pada masyarakat lokal, sekaligus memaksimalkan manfaat ekonomi dan peluang bagi pelaku ekonomi kreatif. Dengan kombinasi regulasi yang pintar, registrasi yang transparan, dan dukungan untuk ekonomi kreatif, ASEAN berpeluang mencapai pariwisata yang lebih inklusif, berkelanjutan, dan menghargai komunitas setempat.